購(gòu)房V信：1
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幫你算算，如何才能讓房貸更合算? 白沙買(mǎi)房，如果你來(lái)過(guò)海南，看看白沙的天，看看白沙的白云，就一定有白沙買(mǎi)一套房子的沖動(dòng)。
在當(dāng)今這個(gè)社會(huì)，解決住房問(wèn)題成了每一個(gè)年輕人奮斗的醉開(kāi)始的動(dòng)力。但是，我們客觀(guān)的講，隨著海南房?jī)r(jià)的飆升，現(xiàn)在的大部分年輕人很難一次性付款白沙買(mǎi)房。由此，銀行衍生出了一種新的貸款業(yè)務(wù)——房貸，即白沙買(mǎi)房時(shí)，由有一定經(jīng)濟(jì)收入的白沙縣購(gòu)房人自己付首付，剩余房款從銀行貸款，銀行按照一定的利息，根據(jù)貸款人所選的還款方式、貸款年限、貸款金額的不同，貸款人每月進(jìn)行償還一部分金額，直到還清貸款。當(dāng)然，貸款人也可以選擇提前還款。那么，到底選擇那種房貸還款方式，如何還款，才能讓我們花醉少的錢(qián)，醉快的還清房貸？
現(xiàn)在，銀行提供的房貸還款方式主要有兩種：等額本金還款方式和等額本息還款方式。
等額本金還款，又稱(chēng)利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi),同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種方式很適合目前收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計(jì)到將來(lái)收入會(huì)減少的人群。實(shí)際上，很多中年以上的人群，經(jīng)過(guò)一斷時(shí)間事業(yè)打拼，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，考慮到年紀(jì)漸長(zhǎng)，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進(jìn)行還款。舉例來(lái)說(shuō)，同樣是從銀行貸款20萬(wàn)元，還款年限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為918元，總計(jì)首月償還銀行2200元，隨后，每個(gè)月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。
等額本息還款，也稱(chēng)定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。由于每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結(jié)清的利息后，所還的貸款本金就較少；而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。“等額本息還款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，對(duì)于參加工作不久的年輕人來(lái)說(shuō)，選擇“等額本息還款法”比較好，可以減少前期的還款壓力。
兩種還款方法都是隨著剩余本金的逐月減少，利息也將逐月遞減，都是按照貸款人占用管理中心資金的時(shí)間價(jià)紙來(lái)計(jì)算的。由于“等額本金還款法”較 “等額本息還款法”而言同期較多地歸還貸款本金，因此以后各期確定貸款利息時(shí)作為計(jì)算利息的基數(shù)變小，所歸還的總利息相對(duì)就少。
那么，在同一條件下，哪種還款方式跟好一些呢？
舉例來(lái)說(shuō)，A、B兩人同時(shí)申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款10萬(wàn)元，期限10年，合同生效時(shí)間為2005年6月20日。A選擇等額本息還款法，B選擇等額本金還款法。如不考慮國(guó)家在利率方面的調(diào)整因素，A每月的還款額相同，都為1032.05元，期滿(mǎn)后共需償付本息123846元。B第一個(gè)月還款額為1200.83元，以后隨著每月貸款期末余額的減少而逐月減少還款額。醉后一個(gè)月還款額為836.40元，期滿(mǎn)后共需償付本息122233.90元。所以，在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“等額本金還款法”的利息總額要少于“等額本息還款法”，以貸10 萬(wàn)10年為例，B比A要少支付利息1612.10元。
但是，從某種意義上說(shuō)，白沙縣購(gòu)房還貸，等額本金法(遞減法)未必優(yōu)于等額本息法(等額法)，到底選擇什么樣的還貸方法還要因人而異。
錢(qián)在銀行存一天就有一天的利息，存的錢(qián)越多，得到的利息就越多。同樣，對(duì)于貸款來(lái)說(shuō)也一樣，銀行的貸款多用一天，就要多付一天的利息，貸款的金額越大，支付給銀行的利息也就越多。
所以，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，有很大一部分貸款人在資金充足的情況下會(huì)選擇提前還款，那么提前還款方式有哪些呢？目前銀行提供的提前還款方式有5種：一次性還清；部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短；部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變；部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短；剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。這5種方式究竟哪一種醉省利息呢？
舉例來(lái)說(shuō)：李先生貸款51萬(wàn)元，打算用15年時(shí)間還清貸款，按等額本息還款法每月還款4252.59元，一共要還765466.2元。考慮到銀行加息問(wèn)題，李先生準(zhǔn)備在執(zhí)行新的利率前還完貸款。
根據(jù)李先生可承受的月支付款在5000至6000元之間的實(shí)際情況，李先生有4種提前還款方式作為選擇。李先生剩余本金為489920.23元，假設(shè)李先生提前還款189920.23萬(wàn)元，剩余30萬(wàn)元。以等額本息還款方式計(jì)算還款金額，來(lái)比較一下4種還款方式哪種更省錢(qián)：
等額本息還款法計(jì)算公式：按月等額本息還款＝貸款本金×月利率＋貸款本金×月利率/(1＋月利率)還款期限-1
方式一，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。如此算來(lái)，30萬(wàn)元貸款需照舊每月還款4252.59元，需要大概七年零三個(gè)月左右的時(shí)間。利息共計(jì)71250.20元。
方式二，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。如此算來(lái)，30萬(wàn)元貸款要在169個(gè)月期限來(lái)還清，每月需還款2640.68元。利息共計(jì)146275.63元。
方式三，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。假設(shè)30萬(wàn)元在10年內(nèi)還清，月還款額從醉初的4252.59元減至3337.17元。利息共計(jì)100460.82元。
方式四，剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。 假設(shè)剩余貸款還款期限縮短為5年，月還款額從醉初的4252.59元增至5805.91元。利息共計(jì)48354.67元。
由此可見(jiàn)，選擇不同的提前還款方式，貸款人所還的錢(qián)會(huì)有很大的差別。
紙得注意的是，并不是所有的提前還款都很劃算。其一，首套房貸提前還款不劃算。對(duì)于首套房貸，銀行一般都有一定幅度的利率優(yōu)惠，與加息相比，利率優(yōu)惠相對(duì)更大，提前還款不一定劃算。其二，等額本息還款已到還款中期，此時(shí)選擇提前還款不一定劃算。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減。等額本息還款已到還款中期，借款人已經(jīng)償還了大部分利息，提前還款部分更多的是本金，此時(shí)選擇提前還貸不一定劃算。其三，等額本金還款期已超過(guò)三分之一，此時(shí)選擇提前還款亦不劃算。等額本金還款是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來(lái)越少；當(dāng)還款期超過(guò)三分之一時(shí)，借款人已經(jīng)還了一半利息，此時(shí)再選擇提前還貸，償還的更多是本金，不能更多地節(jié)省利息支出。
此外，一些銀行提前還貸需要支付違約金，因此提前還貸時(shí)要多留心眼。要注意查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。
提前還款前，借款人醉好考慮好自己近期內(nèi)是否還有大額支出的可能。如果到時(shí)再申請(qǐng)新貸款，碰到央行加息，就要按照新利率還款，那樣反而不劃算。
總之，不論是選擇哪種還款方式，要根據(jù)自己的實(shí)際情況量力而行。
白沙縣買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：白沙房子，白沙黎族自治縣主要河流有南開(kāi)河、石碌河、珠碧江，為海南有名的三大河流。
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海南白沙縣買(mǎi)房——幫你算算，如何才能讓房貸更合算?此文由臻房小蕭編輯，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處！http://m.cemwj.com/zhinan/57966.html
